緩解停車(chē)難 湖北齊星智能立體循環(huán)車(chē)庫(kù)扛大任

日前，一段小區(qū)停車(chē)糾紛成了火爆視頻。視頻中一位阿姨激動(dòng)地說(shuō)：“請(qǐng)問(wèn)這24戶(hù)居民，是朝鮮戰(zhàn)場(chǎng)上回來(lái)的，還是抗日戰(zhàn)爭(zhēng)的老兵？如果是，我讓車(chē)位！"

阿姨所在的小區(qū)，一共劃有24個(gè)停車(chē)位，但小區(qū)居民有170多戶(hù)。2015年小區(qū)居委會(huì)召開(kāi)全體居民大會(huì)，確定24戶(hù)人家先得到固定車(chē)位。這位阿姨是位租客，她質(zhì)疑現(xiàn)行規(guī)則，認(rèn)為老小區(qū)就該誰(shuí)先進(jìn)來(lái)誰(shuí)先停。

小區(qū)停車(chē)難，已成為困擾諸多大城市的城市病之一，上海也不例外?！渡虾＝煌ㄐ袠I(yè)發(fā)展報(bào)告（2018）》顯示，2017年底，上海市注冊(cè)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量390.5萬(wàn)輛，較上年增長(zhǎng)8.5%。截至2017年6月，全市居住類(lèi)停車(chē)缺口達(dá)84.9萬(wàn)個(gè)。供需之間的巨大落差，使得很多小區(qū)的停車(chē)問(wèn)題成了“無(wú)解”難題。

共享車(chē)位要無(wú)縫對(duì)接才行

時(shí)間碰不上、價(jià)格不劃算、距離有點(diǎn)遠(yuǎn)，這些都制約著車(chē)位共享的有效性。

遇上高峰時(shí)段和惡劣天氣，“有門(mén)不能出，有家不能回”曾是大華地區(qū)居民的真實(shí)寫(xiě)照。

由于原始規(guī)劃落后和管理水平欠缺，大華地區(qū)的交通狀況無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)需要，通行差、停車(chē)難成為居民的投訴熱點(diǎn)。

為此，大場(chǎng)鎮(zhèn)排摸大華區(qū)域內(nèi)停車(chē)矛盾突出的小區(qū)，采用的解決之道頗具普遍性：一是在周邊路段設(shè)立時(shí)段性停車(chē)泊位，在寶山交警一中隊(duì)的支持下，在大華地區(qū)增設(shè)路面泊位599個(gè)；二是通過(guò)美麗家園建設(shè)改造，在有條件的小區(qū)增設(shè)停車(chē)位；三是推行商圈停車(chē)位夜間共享，利用大華虎城App創(chuàng)建智能停車(chē)功能，由虎城拿出160個(gè)夜間閑置車(chē)位供周邊居民夜間停放，實(shí)現(xiàn)“錯(cuò)峰停車(chē)”。

聽(tīng)起來(lái)不錯(cuò)，可新措施實(shí)施初期就“遇冷”。不少居民反映時(shí)間碰不上、價(jià)格不劃算、距離有點(diǎn)遠(yuǎn)。居民停車(chē)時(shí)間集中在18時(shí)至19時(shí)，商場(chǎng)20時(shí)才能進(jìn)場(chǎng)停車(chē)；小區(qū)停車(chē)是先到先得，有的居民不需要每天都在外面停車(chē)，包月停車(chē)不劃算；有的居民確實(shí)有停車(chē)需求，但家住在共享停車(chē)點(diǎn)一公里之外，回家有點(diǎn)遠(yuǎn)。

大場(chǎng)鎮(zhèn)再次與大華虎城協(xié)調(diào)，增設(shè)單次停車(chē)服務(wù)，操作比較靈活，隨用隨訂，大華虎城商圈的辦公樓車(chē)庫(kù)也拿出部分車(chē)位供居民夜間停車(chē)，居民18時(shí)就能停放，為共享單車(chē)劃定專(zhuān)門(mén)的停放區(qū)域，居民停好車(chē)后可騎共享單車(chē)回家。

這個(gè)案例有了較好的結(jié)局，但并非所有小區(qū)都這么幸運(yùn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)之所以無(wú)法在周邊共享車(chē)位，主要因?yàn)橹苓叺缆凡痪邆渫＼?chē)條件、附近沒(méi)有車(chē)位可借或共享車(chē)位離小區(qū)較遠(yuǎn)。還有不少街道以及居委干部表示“協(xié)調(diào)成本太高，超出自身能力范圍”。位于水電路上的一個(gè)小區(qū)，原本希望借用附近圖書(shū)館地下車(chē)位，但最近因?yàn)閳D書(shū)館自身車(chē)位緊張，無(wú)法滿(mǎn)足居民需求。

記者了解到，目前上海遵循“總量控制、有限供應(yīng)、差別管理”的原則，把時(shí)段性道路停車(chē)場(chǎng)定位為停車(chē)矛盾突出地區(qū)的“臨時(shí)性過(guò)渡措施”。同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃系教授潘海嘯認(rèn)為，針對(duì)小區(qū)周邊道路夜間停車(chē)的規(guī)定還需細(xì)化。在英國(guó)，道路普遍可以停車(chē)，但如何停、怎么收費(fèi)都有詳細(xì)規(guī)定。而道路停車(chē)場(chǎng)設(shè)置只能起到補(bǔ)充、緩解的作用，擴(kuò)大半徑、加大公共停車(chē)場(chǎng)建設(shè)才是更有效的措施，這其中居民的觀念也需轉(zhuǎn)變。他舉例說(shuō)：“法國(guó)巴黎的金融中心有個(gè)很大的停車(chē)場(chǎng)，價(jià)格合理，很多平時(shí)上班不用車(chē)的居民就把車(chē)停在那里，周末坐地鐵過(guò)去把車(chē)開(kāi)走。”

小區(qū)內(nèi)部挖潛“學(xué)問(wèn)不少”

有車(chē)族希望增車(chē)位，無(wú)車(chē)族希望有綠化景觀，平衡二者不能簡(jiǎn)單“少數(shù)服從多數(shù)”。

內(nèi)部挖潛，成為增加車(chē)位源頭供給的又一個(gè)有效方法，不過(guò)里面的學(xué)問(wèn)也不少。

經(jīng)過(guò)改造，長(zhǎng)寧區(qū)一小區(qū)自行車(chē)庫(kù)前的綠地成了停車(chē)位，車(chē)庫(kù)頂上建了小花園。通過(guò)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)建成的10個(gè)微型景觀保留或移栽大樹(shù)，配種漂亮植物，舊小區(qū)成了園林式小區(qū)，停車(chē)位由原來(lái)的90個(gè)增至130個(gè)。

小區(qū)停車(chē)狀況得到極大緩解，車(chē)庫(kù)頂上花園的方案有望得到推廣。然而，景觀停車(chē)位的綠化將部分一二樓居民的陽(yáng)光擋住，居民希望改造綠化。居委會(huì)重新召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，在取得居民同意后，對(duì)改造圖重新設(shè)計(jì)。

在居民區(qū)中，這樣的情況很多：有車(chē)一族希望通過(guò)改造增加車(chē)位，無(wú)車(chē)一族希望擁有更多綠化景觀，最終按照民主決議可以找到答案。然而，綠化和車(chē)位的真正平衡，卻不是簡(jiǎn)單的“少數(shù)服從多數(shù)”就可以實(shí)現(xiàn)的。在虹口郵電新村，為了一個(gè)違建拆除后的空地如何使用，居委會(huì)多次召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，多次征求居民意見(jiàn)，最后的方案是減少車(chē)位數(shù)量兼顧綠化。

另一個(gè)內(nèi)部挖潛的主要辦法是增加立體車(chē)庫(kù)。普陀區(qū)東新路99弄，由于小區(qū)部分房屋還在建，開(kāi)發(fā)商為了更好的出售率，決定自行出資在原先地下車(chē)庫(kù)基礎(chǔ)上建雙層立體停車(chē)庫(kù)，在爭(zhēng)取超過(guò)89%的業(yè)主簽字同意改建車(chē)庫(kù)后，原先的200多個(gè)停車(chē)位增加到400多個(gè)停車(chē)位，每月停車(chē)費(fèi)上漲100元。

不過(guò)，增加立體車(chē)庫(kù)也不是那么容易。一位業(yè)委會(huì)主任說(shuō)，自己所在的小區(qū)還曾因?yàn)榱Ⅲw車(chē)庫(kù)和開(kāi)發(fā)商打過(guò)官司。因?yàn)榱Ⅲw車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，居民只能租不能買(mǎi)，遇到維修等事情居民就不肯掏錢(qián)，而這個(gè)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司卻注銷(xiāo)了。

對(duì)此，潘海嘯建議，小區(qū)內(nèi)部挖潛的前提必須明確，哪些空間是可用的、哪些空間是不可用的，比如消防通道、步行空間必須留出來(lái)的，一些綠化帶要保留，在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行改造挖潛。而停車(chē)問(wèn)題必須系統(tǒng)考慮，單純?cè)黾榆?chē)位解決不了問(wèn)題，必須真正建立一個(gè)平衡機(jī)制。其中，停車(chē)規(guī)則制定可謂重中之重。

“先來(lái)先停”原則是否遵守

小區(qū)內(nèi)是否實(shí)行“先到先停”原則，屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，并非每個(gè)小區(qū)必須一致。

事實(shí)上，一些小區(qū)停車(chē)矛盾爆發(fā)，和小區(qū)先前的規(guī)則不適應(yīng)現(xiàn)狀有關(guān)。

很多建造時(shí)間10年以上的小區(qū)，當(dāng)初制定的規(guī)則是有車(chē)的業(yè)主可獲得固定租用車(chē)位。然而10年過(guò)去了，小區(qū)里有車(chē)的業(yè)主越來(lái)越多，后來(lái)有車(chē)或搬入的業(yè)主意見(jiàn)越來(lái)越大，要求更改規(guī)則，先來(lái)先停。

康泰新城開(kāi)發(fā)商原有車(chē)位195個(gè)，小區(qū)業(yè)主機(jī)動(dòng)車(chē)擁有量約2090輛，停車(chē)難成為小區(qū)突出矛盾。為緩解停車(chē)難問(wèn)題，康泰新城黨支部、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)與復(fù)瑞物業(yè)，共同制定康泰新城機(jī)動(dòng)車(chē)管理辦法及取消小區(qū)的固定車(chē)位方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)機(jī)動(dòng)車(chē)管理調(diào)整方案并予以實(shí)施——

取消小區(qū)120個(gè)固定車(chē)位，采用先到先停辦法；重新梳理小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)登記情況，現(xiàn)納入系統(tǒng)的包月車(chē)輛約1430輛，臨停車(chē)輛約450輛，輪候排隊(duì)需進(jìn)入車(chē)輛管理系統(tǒng)的約210輛；根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有地面車(chē)位情況，對(duì)小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)行總量控制。規(guī)定非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛18時(shí)至次日7時(shí)謝絕進(jìn)入小區(qū)（特種車(chē)輛除外）。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在近兩年重新調(diào)整停車(chē)規(guī)則的小區(qū)，基本都采取“先來(lái)先停”的方式。原因也簡(jiǎn)單，有車(chē)卻沒(méi)有固定車(chē)位的業(yè)主成了大多數(shù)，原先租用固定車(chē)位的業(yè)主成了少數(shù)人。

按照現(xiàn)行法律，是否每個(gè)小區(qū)的停車(chē)都必須遵循“先來(lái)先停”原則？光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人吳海說(shuō)，首先要明確什么是公共車(chē)位。根據(jù)《物權(quán)法》第七十二條：“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。”也就是說(shuō)，小區(qū)里只要不是專(zhuān)屬于某個(gè)業(yè)主的部位，都屬于業(yè)主共有部分。除了業(yè)主自有（包括開(kāi)發(fā)商持有）的車(chē)位以外，其他車(chē)位都處在共有部位，屬于公共車(chē)位。小區(qū)公共車(chē)位如何管理和使用，應(yīng)由業(yè)主共同決定。在小區(qū)內(nèi)是否實(shí)行“先到先停”原則，屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，并非每個(gè)小區(qū)必須一致。

復(fù)旦大學(xué)國(guó)際關(guān)系與公共事務(wù)學(xué)院教授劉建軍認(rèn)為，對(duì)于停車(chē)難的小區(qū)，成立停車(chē)自治小組，建立符合大多數(shù)人利益的公約，“先來(lái)先停”原則因?yàn)闈M(mǎn)足了最大程度的共享，成為趨勢(shì)也是自然的。不過(guò)，由于規(guī)則變動(dòng)導(dǎo)致的原有車(chē)主利益受損問(wèn)題，專(zhuān)家建議可以采取適當(dāng)補(bǔ)償機(jī)制，在既有機(jī)制上平穩(wěn)過(guò)渡，從而減少矛盾沖突。

租客住戶(hù)有無(wú)平等停車(chē)權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行的《物業(yè)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》，租戶(hù)停車(chē)權(quán)利同樣屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

小區(qū)停車(chē)規(guī)則的另一個(gè)矛盾焦點(diǎn)，集中在租客停車(chē)權(quán)利上。

閔行區(qū)蓮花路附近一個(gè)小區(qū)，地面車(chē)位600余個(gè)，地下車(chē)位近300個(gè)，相對(duì)于1780戶(hù)業(yè)主，停車(chē)位數(shù)量先天不足。在這種情況下，最先入住的部分老業(yè)主與物業(yè)溝通后將一些地面車(chē)位固定下來(lái)，且當(dāng)時(shí)小區(qū)對(duì)外來(lái)車(chē)輛停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，更加劇了小區(qū)停車(chē)難。

新業(yè)委會(huì)成立后不久，從公平角度出發(fā)，對(duì)小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)管理辦法進(jìn)行調(diào)整：要求業(yè)主“兩證”（房產(chǎn)證、駕駛證）統(tǒng)一的第一輛車(chē)才能享受業(yè)主車(chē)輛的停車(chē)待遇，按照每月200元收費(fèi)，其它不符合標(biāo)準(zhǔn)的車(chē)輛一律按照每小時(shí)10元收費(fèi)，上限為一天80元。

新規(guī)惹怒一部分既得利益的業(yè)主，主要是那些將房子出租，或是家有多輛私家車(chē)的老住戶(hù)，但新規(guī)給小區(qū)帶來(lái)切實(shí)的收益——新規(guī)出臺(tái)前，雖然小區(qū)每晚車(chē)滿(mǎn)為患，物業(yè)每個(gè)季度上報(bào)給業(yè)委會(huì)的臨時(shí)停車(chē)費(fèi)僅9000元；新規(guī)實(shí)行后，每個(gè)季度的臨時(shí)停車(chē)費(fèi)變成7萬(wàn)多元。

記者了解到，根據(jù)現(xiàn)行的《物業(yè)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》，是否租戶(hù)與業(yè)主享有同樣的停車(chē)權(quán)利等，同樣屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

在實(shí)踐過(guò)程中，更細(xì)化、更人性化的管理規(guī)則往往更受歡迎。在共富二村，小區(qū)業(yè)委會(huì)在大量排摸后，就專(zhuān)門(mén)印制停車(chē)證和免費(fèi)停車(chē)券，停車(chē)證又分為臨時(shí)停車(chē)、租房戶(hù)和常住居民，65歲以上老人和特殊困難家庭子女探望還可免費(fèi)停車(chē)兩小時(shí)。

根據(jù)小區(qū)不同的情況，市場(chǎng)化的價(jià)格調(diào)節(jié)手段也值得嘗試。不少小區(qū)租用地面車(chē)位比地下車(chē)位便宜，導(dǎo)致地面車(chē)滿(mǎn)為患，這個(gè)規(guī)則是否可以改變？業(yè)主第一輛車(chē)和第二輛車(chē)、第三輛車(chē)的停車(chē)費(fèi)是否可以?xún)r(jià)格不同？租戶(hù)的停車(chē)費(fèi)是否可以適當(dāng)上浮，以更好地保障業(yè)主權(quán)益？大型車(chē)因?yàn)檎嫉孛娣e大，停車(chē)費(fèi)是否可以高于小型車(chē)？

遵守規(guī)則比制定規(guī)則更重要

業(yè)主達(dá)成共識(shí)、業(yè)委會(huì)形成公約很重要，物業(yè)、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)“三駕馬車(chē)”有效聯(lián)動(dòng)不可或缺。

在達(dá)安花園，一方面，小區(qū)外來(lái)車(chē)輛多，有“達(dá)安社會(huì)停車(chē)場(chǎng)”之稱(chēng)；另一方面，老物業(yè)幫部分業(yè)主私裝了地鎖，加劇了小區(qū)停車(chē)難。

新的業(yè)委會(huì)上臺(tái)后梳理問(wèn)題，意識(shí)到地樁違規(guī)，會(huì)同居委、物業(yè)一起，修訂了臨時(shí)停車(chē)補(bǔ)充辦法，花費(fèi)大量精力完成“兩證”對(duì)照登記，為符合要求停車(chē)規(guī)定的業(yè)主車(chē)輛發(fā)了“臨時(shí)通行證”。但物業(yè)執(zhí)行不到位，補(bǔ)充條款很快“名存實(shí)亡”——地樁鎖的拆除工作，起了頭就沒(méi)有了下文；對(duì)外來(lái)車(chē)輛的管理，隨著車(chē)輛識(shí)別后續(xù)工作執(zhí)行不嚴(yán)，再次陷入混亂。

業(yè)委會(huì)意識(shí)到，在小區(qū)推進(jìn)任何事務(wù)都離不開(kāi)物業(yè)，決定先完成物業(yè)選聘和合同簽訂。目前已完成物業(yè)交接。由于小區(qū)的車(chē)位配比只有1:0.3，業(yè)委會(huì)已著手小區(qū)三個(gè)停車(chē)規(guī)約文本的修訂，包括拆除違規(guī)地鎖等。

很多小區(qū)協(xié)調(diào)停車(chē)問(wèn)題后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主達(dá)成共識(shí)、業(yè)委會(huì)形成公約很重要，物業(yè)、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)“三駕馬車(chē)”有效聯(lián)動(dòng)也不可或缺。居委會(huì)利用人頭熟的優(yōu)勢(shì)，與業(yè)委會(huì)一同溝通協(xié)調(diào)居民，物業(yè)則是小區(qū)停車(chē)的管理責(zé)任人。

同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授馬衛(wèi)民建議，為規(guī)范物業(yè)停車(chē)管理，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂《停車(chē)管理服務(wù)合同》，在合同中明確物業(yè)停車(chē)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、停車(chē)收益分配等事宜，以保障業(yè)主與物業(yè)雙方的權(quán)利與義務(wù)，避免糾紛。

此外，強(qiáng)化小區(qū)自治管理，就小區(qū)停車(chē)事宜制定收費(fèi)管理細(xì)則，簽訂停車(chē)管理服務(wù)合同，明確停車(chē)管理義務(wù)與責(zé)任；做到停車(chē)費(fèi)收支財(cái)務(wù)公開(kāi)，每半年向業(yè)主公示，并將大部分按期結(jié)轉(zhuǎn)維修資金賬戶(hù)，接受業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督。

潘海嘯認(rèn)為，在小區(qū)停車(chē)問(wèn)題上，政府和居民應(yīng)有“清晰邊界”。比如，在美國(guó)，新建住宅項(xiàng)目設(shè)定停車(chē)最低配建標(biāo)準(zhǔn)。在日本，買(mǎi)車(chē)時(shí)必須出具固定車(chē)位證明。在英國(guó)，道路停車(chē)有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。這些都是政府從源頭上進(jìn)行的車(chē)輛管理。而小區(qū)內(nèi)部停車(chē)問(wèn)題，則要依靠居民自治完成。